Nutzungsentgelte

Genossenschaftliche Nutzungsverträge unterliegen dem Mietrecht. Daher kann das Nutzungsentgelt nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB erhöht werden. Diese Regeln erlauben es Genossenschaften, das Nutzungsentgelt zu erhöhen, wenn es unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts müssen allerdings nach hiesiger Auffassung ergänzt werden, wenn eine Genossenschaft ein Nutzungsentgelt erhöhen will. Neben dem Nutzungsvertag ist der Nutzer einer Genossenschaftswohnung zudem als Mitglied Teil-Eigentümer der Genossenschaft und damit auch der Wohnung. Anders als ein Wohnungsunternehmen hat eine Wohnungsbaugenossenschaft laut Satzung eine erhöhte Obhuts- und Rücksichtnahmepflicht gegenüber ihren Mitgliedern. Zudem hat sie ihren satzungsgemäßen Zweck zu erfüllen, nämlich, den Mitgliedern preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung stellen.

Was preisgünstiger Wohnraum ist, kann nicht definiert werden durch eine statistisch ermittelte „ortsübliche Vergleichsmiete“ und auch nicht durch eine „Wohnwertmiete“.

Stattdessen muss sich das Nutzungsentgelt, das eine Genossenschaft erheben darf, orientieren an dem, was erforderlich ist, um den zur Verfügung gestellten Wohnraum zu unterhalten und zu bewirtschaften. Die Kostenmiete muss somit Grundlage der Bildung der Nutzungsentgelte jeder Wohnungsbaugenossenschaft sein. Höhere Nutzungsentgelte widersprechen dem Zweck und der Zielsetzung einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft muss also aus ihrem satzungsgemäßen Zweck sowie ihrer Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber ihren Mitgliedern heraus im Zuge einer Erhöhung der Nutzungsentgelte darlegen, dass eine solche Erhöhung erforderlich ist, um den Wohnungsbestand auch in der Zukunft zu bewirtschaften. Nur, wenn das Nutzungsentgelt nicht mehr auskömmlich ist für die Bewirtschaftung, soll es erhöht werden können.

Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften können ihren Vorstand fragen, ob die hier skizzierten Voraussetzungen für eine Erhöhung des Nutzungsentgeltes gegeben sind. Einen Vorschlag für eine solche Anfrage finden Sie hier: